如果凌晨的一条新闻没有成为热门搜索话题，恐怕很多中国人都不知道韩国楼市已经崩溃到了让人心碎的程度。在首尔江南区，一对新婚夫妇站在空荡荡的客厅里，不再哭泣。两年前，他们投入了全部积蓄，去银行借了超低息贷款。他们终于收到了押金，以为可以住上他们的第一个家了。当时他们觉得押金不是消费，只是存给地主，合同期满就退还。但如今，土地的主人却彻底失去了联系，电话也打不通，人也像人间蒸发一样消失了。这时他们才意识到自己不是租户，而是陷入了贷款、投机和价格泡沫的巨大漩涡中。崩溃不会在一夜之间发生，但一旦开始，就没有任何可能ne毫发无伤地逃脱了。最恐慌的不仅是韩国年轻人，还有近五年涌入韩国购房的中国买家。有人说了一句让人心碎的话：在韩国买房的人不是投资，而是在拿生命赌博。 01如果你还没有真正了解韩国的租约，很难想象它有多少操作逻辑。韩国的住房租赁有两种类型：一种是与世界其他地区类似，按月缴纳租金，另一种是具有韩国特色的全额租赁住房。所谓全额租金，是指承租人一次性缴纳一套房子房价的60%到70%作为定金，然后两年内几乎不付租金。表面上看，就像房东“借给你房子”住，押金到期就全额返还给你。看起来很诱人。可以住大房子，房租省钱，押金作为押金也安全。最重要的是对于韩国儿童来说，最重要的是政府正在向他们返还超低息贷款。月息比房租便宜，但包租的真正底层逻辑是什么？房东以房子作为抵押，向房客借了大笔资金。它不出租房屋，而是将租户视为银行。房东没有老老实实把这笔钱存到账户上，单位又继续买房、租房，又拿到押金，就像滚雪球一样越滚越大。一位房东依靠这种模式购买了一千多套公寓。它不是投资，而是用存款建造的卡片大厦。只要缺少一个环节，整个系统就会崩溃。所有出租屋的繁荣都基于一个前提：房价永远在上涨。只要房子涨价了，押金就可以由下一个租客来补。但如果房价下跌怎么办？这笔存款立即变成了滴答作响的时间电子炸弹。 2020年至2021年，首尔房价疯狂上涨，峰值价格两年内上涨40%。租客的押金越来越高，比例已经接近房屋本身的价格，很多人不得不去贷款、再融资。他们以为贷款只是过桥，押金迟早会归还，但谁都没有看到真正的危险。 02 2022年美联储大幅加息，韩国可能也会效仿，利率攀升，最高达到3.5%。这把刀到底有多残忍？过去房东通过借存款、放贷、炒房来赚钱。现在利率高，杠杆破，资金链彻底混乱。房价开始下跌，其中最大地区的房价下跌了30%。房子的市场价值低于首付。换句话说，楼主买不起。所以房东最常见的事情之一要做的就是逃跑。房客看着锁。在《韩国新闻》中，最常见的画面是：年轻夫妇抱着孩子坐在楼梯上，搬家公司在门口等候，法院张贴的拍卖告示在空中飘扬。有些人支付押金来贷款，原本希望在两年内收回钱。现在押金没了，贷款还得还。韩媒称，有人一下子就失去了未来200年的房租。更可怕的是，租客维权无处可去，房东破产，押金也无法向死者家属追回。无论哪种方式，租客都是最后一个，排队没完没了。 房屋租赁全部崩溃，导致韩国社会爆炸。去年，存款爆炸引发的保险理赔金额创下历史新高。欺诈案件数量增加了一倍。拖欠押金违约金额最大的房东s欠债超过600亿韩元。 70%的受害者是20多岁和30多岁的年轻人。他们不仅失去了金钱，也失去了人生的起点。韩国的房主再也无法忍受，而中国的购房者则更早开始反抗。 03 近年来，韩国房价下跌，中国买家成为最活跃的外部资金来源之一。尤其是在首尔、仁川、釜山，时不时会有中国买家成群结队地扫楼。但当韩国楼市开始走下坡路时，这些人最先发现自己无路可逃。原因有很多。首先，流动性丧失。房子降价了30%，没有人出价，想卖也卖不了。其次，租户的押金不可退还。如果土地所有者逃跑，中国所有者必须退还押金。如果押金不退还，租客将直接将您告上法庭。第三，韩国正准备专门限制外国人购房。韩国国会议员最近提出的一项提案：在首都地区土地交易实行外国许可制度并强调奖励原则，显然是针对中国人的。你的财产是我的，新规则封锁了出口路线，将你锁定在原地。很多中国买家已经开始收回房产，而最常见的方向就是：东京。原因是日本通胀温和、利率极低、对外国人政策相对宽松。最重要的是，东京的房子可以出租、出售、分配。韩国的房地产属于非附属财产。当泡沫破灭时，它就是一种死资产。而且，从近期不少中国消费者协会的流动趋势来看，资金从首尔撤出的速度比原产地时要快得多。一位投资人直言：韩国房子不重要，最重要的是离开韩国。 04 韩国政府最近出台了一项严格政策：超过1亿韩元的租金支付贷款通常不予批准。这意味着：房东支付押金的渠道被堵塞。钱不退，押金不退，租客不能搬走，房东不能卖。整个市场就像一艘破船，下沉的速度越来越快。更糟糕的是，随着系统性风险的爆发，整个租赁模式逐渐失效，市场正在向月租、半贷半租的方向转变。看似回归正常，但对于普通人来说却是一场灾难：当月房租上涨时，就很难回归了。韩国专家的原话是：月租期长，意味着韩国人的生活压力会增大。这是他可怕的事情。韩国年轻人不仅失去了存款，还面临着更高的月租金、更高的生活成本和更大的购房困难。这次崩溃不是一个故事，而是国民生活质量的崩溃，像高原一样的崩溃。仁川最近有一千多套完全收购的房屋被拍卖，每一栋的背后都是一个家庭的崩溃。拍卖价格往往低于押金，而租户往往拿不到一半的押金。有一名28岁的女孩，由于没有购买存款保险，现在必须为损失的存款申请超过3000万韩元的贷款。他所说的“我不知道自己以后要怎样生活”成为无数人的心声。 05 韩国楼市不仅仅是房价下跌，而是由于住房制度、金融逻辑和管理缺失而引发的系统性灾难。整个住房租赁本质上并不是租赁房子，而是全国性的指挥棒式的融资链条。什么时候房价上涨，是神器，房价下跌，则是绞肉机。韩国的问题确实是所有高杠杆社会的问题：当房屋被用作金融工具而不是住宅产品时，普通民众永远是最终的受害者。中国买家在这场风暴中遭受的损失也给所有溢出投资敲响了警钟：并不是所有国家的房子都值得买，也不是所有崛起的梅尔卡多都能承受你的最后一击。真正可靠的资产不需要别人收购才能保持其价值。韩国全租赁住房体系的崩溃不仅是一场国家危机，更是写在我们眼前的一个提醒。房地产不是永远运转的机器，投机也不是出路。任何脱离基本需求的价格最终都会付出代价。 特别声明：以上内容（如有则包括照片或视频）由本站用户上传发布精灵自媒体平台“网易号”。本平台仅提供信息存储服务。 注：以上内容（如有，包括图片、视频）由网易HAO用户上传发布，网易HAO用户为pl社交媒体，仅提供信息存储服务。